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楼市观察:利好来了,更需多一分清醒   

2016-02-04 11:21:32|  分类: 财经(股市)评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市观察

  利好来了,更需多一分清醒

  作者:黄一刚

  一条消息热闹了楼市与股市!

  2月2日下午,央行、银监会发布通知:在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。

  当晚,各种兴奋写满了各家网站。经济学家马光远回应称:“意味着房地产救市大幕拉开。”而喊出“2016年的房价还将继续上涨”的地产大佬任志强在微博上发牢骚:“出个政策也婆婆妈妈的?明明是过时的限制性政策,就是不肯统一降到首付两成?”几个小时后,他再次发微博解读:“银行的风险不在个贷,而在开发贷。去库存是降低开发商杠杆,以降低信贷风险。个贷是分散信贷风险的转换。降低首付才能有助于去库存和化解金融风险。”昨天,大小纸媒不吝版面详尽分析与解读。业内人士认为,本轮房贷政策主要是为了去库存,缓解房地产市场压力,对经济有一定的托底作用,将对全年的稳增长产生积极意义。浙报传媒地产研究院院长丁建刚评论说:“对改善型家庭来说,新政降低了换房门槛,是利好,但影响不会太大。因为目前在汇市与股市绞杀中,市场对大的经济环境预期迷茫和悲观。”他认为,仅目前一项政策,远远不够,也不足以让市场兴奋,需大量后续政策叠加。

  这一天,A股指数尽管受国际市场影响整体低迷,但房地产板块指数上涨了1.49%,有近10只房地产类个股封上涨停。

  于杭州而言,楼市的利好消息远不止这些。正在召开的杭州“两会”上,“推动房地产和金融市场健康发展”,作为《政府工作报告》的重要内容列入了2016年政府工作安排。上一周,初步选址在余杭区仓前镇的杭州火车西站,也列入了杭州交通“十三五”规划。在这之前,由国务院批复的《杭州市城市总体规划(2001-2020年)(2016年修订)》,明确了未来杭州城市规划中将增加3个城市副中心:城西科创暨余杭组团中心、城北地区暨良渚组团中心以及大江东新城暨义蓬组团中心。而即将于今年9月在杭召开的G20峰会,以及将于2022年召开的第19届亚运会落户杭州,无疑将给杭州的城市建设注入强大的动力。根据杭州“两会”透露的信息,2016年全市共计划安排重点建设项目556个,其中实施项目451个、预备项目105个,年度计划投资1538亿元。所有这些,都将给杭州房地产业的健康发展,产生持久的正面效应。

  其实,从某种意义上来看,在过去的近一年时间里,杭州楼市一直领跑了全国的二线城市,成绩斐然,创造了“十连万”的历史新纪录,2015年新房成交12.7万套,成交金额首破2000亿元。然而,高企的库存不但没有降下来,反而有所抬升。据时报记者统计,截至1月20日,杭州楼市新建商品房存量高达164127套,其中主城区85336套(住宅36738套,非住宅48598套)。有些房源已经有多年没有销售“动静”,成了库存中的重点、难点之一,被人戏称为“僵尸房”。去库存,既是全国房地产业的难题,也是杭州市场亟需面对的当务之急。

  房地产业的转型升级进入了新常态,企业业绩分化明显。据统计,2015年杭州市区成交量前十的楼盘贡献了总成交量的10.8%,成交金额前十的房企占比超过40%。比如:“浙江第一豪宅”武林壹号,2015年不仅以50亿销售额,刷新杭州楼市单盘销量最高记录,更以累计销售超100亿元的亮丽成绩,成为杭州第一个入围“百亿俱乐部”的顶级豪宅项目。

  与销售市场的火热相呼应的是,杭州土地市场也出现了火爆景象。从去年9月强劲复苏以来,多个区域地价创出新高,热门板块抢地现象频繁。据时报记者统计,2015年杭州楼市共拍出14个“地王”;2016年开年以来,钱江新城、申花、三堡和笕桥宅地接连爆出4个“地王”。以至于周边一些在售楼盘连夜封盘,有的声称准备提价,有的随即宣布提价。

  股谚云:利空出尽是利好,利好兑现是利空。每当万众云集,争相入市之际,便是股市见顶回落之时。现在,无论开发商还是购房者,抑或所谓的房地产专家,几乎一边倒地看多2016年的楼市。那么,楼市真的会回到“黄金时代”吗?在我看来,一些不利因素也是不能忽视的,比如,世界经济错综复杂,国内经济因发展方式转变、产业转型升级面临不确定因素增多;资本市场、金融市场风险加剧,股市大起大落,股灾频发,大量中小投资者资产缩水严重,这些都直接、间接地影响着房地产市场。还有,正如有专家说的,房地产市场还有一个巨大的风险,那就是投机需求过大,杠杆效应明显。据有关研报,全国空置住房占住房贷款余额近一半,同时全国家庭自有住房拥有率高达90%以上,而城镇家庭多套房拥有率超过20%。

  当然,对于正处于强劲上升期的杭州楼市来说,考虑这些因素或许有些多余,因为从过去一年的楼市成交来看,特别是那些动辄上千万元的豪宅的畅销,多少说明杭州的楼市已不仅仅只是杭州人、浙江人的置业高地,许多有钱人不远千里万里来杭州购房置业,从而煽动起了杭州楼市的奢华之风,也使得像武林壹号、滨江?华家池这样的豪宅经营者赚得钵满盆满。

  然而,对于更多的普通购房者,大可不必过于担忧杭州房价的过快上涨。尽管有持续的天量成交消化,但2015年杭州市区商品房成交均价也仅仅上涨了3.2%,远低于银行贷款利率,也跑不过城乡居民的收入增长;再有超过16万套的存量房,以及为数不少的投资客的房源在。同时,另一个可供借鉴的数据是,2006年至2013年每年积压至今的住宅,其平均面积几乎都在150平方米以上,说明豪宅与大户型房源的消费仍然有限。所以,2016年,乃至未来较长一段时间,杭州整体房价大幅上涨的概率不会太高。

  猴年就要到了。猴子的天性是上蹿下跳,猴年的楼市会不会呈现这么个特性,有待市场检验。但无论开发商还是购房者,冷静与警惕还是很有必要。特别是开发商,你今天拍下的土地,还有至少两三年的开发建设周期,到时风云变幻的楼市又将发生怎样的改变,需要提前预判,更需要仔细盘算。
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