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杭州楼市,还有"金九银十"吗?  

2015-08-27 08:31:19|  分类: 财经(股市)评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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[楼市观察]

股市暴跌,经济回升缓慢

杭州楼市,还有"金九银十"吗?
  
作者:黄一刚

  于杭州而言,最振奋人心的或许是不久前代表中国申办2022年第19届亚运会的消息。8月22日,国家主席习近平在会见亚奥理事会主席艾哈迈德亲王时给杭州打气:"中国政府全力支持杭州市,相信杭州有能力举办一届成功的亚运会。"下个月16日,亚奥理事会将投票决定杭州的命运。

  如果杭州的申请获得通过,它无疑将提高杭州的国际知名度,促进杭州经济社会全面发展,同时对杭州房地产业未来一段时期的进一步发展将构成直接利好

  截至8月23日,本月杭州商品房成交量已突破6000套。从房价走势来看,杭州新建商品住房销售价格自今年4月份以来,已连续3个月环比止跌上涨。预计8月行情,最终的数字表现或许不及前几个月破万的强势,但也能维持在相对高位。对于后市,克而瑞杭州机构研究报告指出,经过近一年的调整,杭州楼市整体情况已经回稳,市场信心已经重新树立。

  然而,与克而瑞杭州机构的乐观预期不同的是,我们从一些数据与现象中发现了楼市正在悄然发生变化的端倪。据国家统计局浙江调查总队的统计数据显示,与6月相比,全省7月新建商品住宅销售价格上涨0.6%,涨幅较上月收窄0.2个百分点。另据媒体报道,在二手房市场,杭州主城区今年成交均价约在18400元/平方米左右,相比起2012年下降约10%,呈现"全市普跌"。其中个别板块出现深跌,幅度超过15%。我爱我家市场总监周包军说,当前市场中,约有10-20%的房东在亏本卖房。

  房东们为什么要亏本买房?为什么从7月份开始,成交量和成交价涨幅收窄了呢?除了7、8月是楼市淡季之外,我以为一个重要的原因与股市的暴跌有关。上证指数自6月12日创出5178点的7年新高之后一路下跌,仅仅用了2个多月时间已将今年的所有涨幅抹去,并创下年内新低,跌幅超过40%,世所罕见。它意味着今年入市的股民,只要没有退出市场,悉数被套。

  股市暴跌,大量原本殷实的潜在购房者不得不取消了原有的置业计划,有的甚至从原来的房产改善型需求者变成了抛售者。深圳等地5、6月与7、8月楼市出现的暴涨和暴跌非理性现象,很大程度上便是股灾在楼市中的反应。当然,经济不景气,居民实际收入增长缓慢,也是其中的一大主因。有统计数据佐证,我国30个省市自治区(未计入西藏、港澳台)公布的消费数据发现,17个省上半年社会消费品零售总额以个位数增长,汽车消费明显降温成为多地今年最大不确定因素。7月下旬以来,30个大中城市的商品房销售增速已经回落了20个百分点以上。与之对应的,1至7月,全国房地产开发投资同比名义增长4.3%,增速比1至6月回落0.3个百分点。

  就在上周,浙江的两家上市房企不约而同地宣布去房地产化:莱茵置业发布公告,公司名称变更为"莱茵达体育发展股份有限公司",简称"莱茵体育",正式与房地产脱钩,专心投身体育产业;浙江广厦发布公告宣布,决定在未来3年内逐步退出房地产行业,进入有发展潜力和增长空间的新领域,实施产业转型。根据爱建证券统计数据显示,截至今年4月,A股上市房企中约有19家宣布彻底"去地产化",其中大多是中小型房企。

  留在业内的,情况也不太妙。据有关机构最新数据显示,截至目前,有36家上市房企公布了半年报:上半年,合计营业收入为987.216亿元,合计净利润只有90亿元,同比下降了11.6%,平均净利润率只有9.1%,历史首次跌破10%。其中,有17家净利润出现负增长,25家净利润率低于10%。

  房企的好日子一去不复返了,投资房地产的回报也好不到哪里去。即便有政策上的积极呵护,与2014年下半年相比,杭州楼市2015年上半年的成交数据也并非都是亮色,相反竟有超过一半的项目下跌,分化明显。更不用说,一些远离主城区的楼盘,近几年房价持续下跌,令业主损失惨重。就拿近段时间受到投资者追捧的酒店式公寓来说,目前杭州市中心的酒店式公寓年租金回报率有的可以达到甚至超过6%,一些热门的地铁口、商务中心的租金回报率也能在4-5%之间,远高于普通住宅的2-3%的租金收益。然而,话说回来,就算回报率超过6%又有多少投资价值呢?其收益甚至还比不上银行的一些理财产品,更无法与民间借贷或社会上的投资项目的收益相比了。

  随着各地楼市的回暖,特别是一、二线城市房价的逐月上涨,房贷、二套房首付等出现了收紧、提高的迹象。据媒体报道,深圳、上海、广州等一线城市的二套房贷已经出现收紧的趋势,上海多家银行更是直接表示"二套房贷提升至7成",杭州部分银行对二套房首付也已提至5成。除了银行慎贷,挤提公积金现象也在一些城市蔓延。专家认为,稳定住房消费有助于缓释宏观经济下行压力,但难以支撑住房交易价格再度明显上涨。从供求关系分析,全国范围内的住宅供不应求状态已基本结束,局部地区住房过剩压力明显。截至2015年7月末,全国商品房待售面积为6.63亿平方米,同比增长20%,大约为2014年销售量的54.9%。杭州的情况也不乐观。据报道,从去年年底开始,杭州市存量房一直在15万套的高位徘徊,不少板块按照去年相应的销售量,得花上好几年时间才能消化库存。

  令人不无担忧的是,国内房地产市场的"复苏",仿佛给开发商打了一针兴奋剂。他们压抑多年的拿地积极性被点燃了,杭州土地供应也出现逐月增长势头。8月24日,杭州市国土资源局余杭分局一次性挂牌16宗土地,总面积超过1000亩(1075.31亩),计划全部在下个月成交。按照相关公告,整个9月,杭州市区(主城、萧山、余杭)共计推地40宗,出让面积高达2551.43亩,超过了2011年主城区全年2205.83亩的土地成交量。其中,住宅类地块的占了一半,有20宗。如此"盛况",以至于有媒体用"最后的疯狂"来形容。

  的确够疯狂,在我看来,无论杭州,还是别的城市,实在很难找到房价可能大涨的理由。幻想楼市再次回到暴利时代,既不符合政策制定者的初衷,也没有现实基础。个别开发商联合媒体过度炒作"豪宅旺销"、"温州炒房团重出江湖"等投机性需求,在制造楼市虚假繁荣、误导消费者的同时,不但可能导致职能部门误判形势,从而影响楼市后续政策的制定和推出,也很容易使得一些开发商错估形势而盲目乐观,头脑发热高价拿地,给自身和行业发展埋下隐患,加剧未来市场的波动。其实,这种不够理性的苗头,已经出现在一些大佬对后市研判的言论中,也从政府过快推地、开发商争抢溢价拿地的情势中可见一斑。

  再过几天,就到传统意义上的楼市黄金期"金九银十"了。为了迎接这个期盼已久的季节,不少开发商甚至推迟了推盘节奏,铆足了劲准备来一个"超限战",补上几年亏欠,把今年的业绩做得漂漂亮亮。都说,期望越高,失望越大。我希望,开发商们千万不要被一些虚像迷惑了眼睛,认识中国经济的新常态,保持一颗平常心,或许真能够多收获一份实实在在的新喜悦!
  
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